ЦБ РФ сделал невыгодной для банков выдачу ипотеки бедным

Высокие темпы роста выдачи ипотеки стали беспокоить Банк России настолько сильно, что он пошел на резкое ужесточение правил на рынке жилищного кредитования.

Из-за этого с октября банкам станет невыгодно выдавать кредиты людям с высокой долговой нагрузкой или низким первоначальным взносом. Эксперты объяснили aif.ru, что происходит с ипотекой и зачем ЦБ вмешался в работу банков.

Какие ограничения на ипотеку установил Центробанк

По данным Банка России, на 1 июля прирост ипотечного портфеля составил 27% в годовом выражении. Это немногим меньше, чем в рекордный для российского рынка 2021 год. Оценив ситуацию, ЦБ опубликовал новые правила выдачи ипотеки, по которым коммерческие банки будут обязаны резко увеличить запас капитала под жилищные кредиты в ряде случаев. Запасы нужны как страховка, если заемщик откажется возвращать долг и тем самым лишит банк запланированных доходов.

В ЦБ предусмотрели две схемы надбавок — для первичного и вторичного жилья. Самые жесткие правила установят для новостроек. По кредитам с первоначальным взносом ниже 10% банкам придется на каждые 100 рублей кредита запасти еще 900 рублей в резервы. Сейчас этот коэффициент составляет 1,5, то есть 150 рублей на каждые 100 рублей кредита.

Для ипотеки с первоначальным взносом 10–15% коэффициент составит 2,5–6. А вот если первоначальный взнос будет 30% и более, никаких коэффициентов банк сможет не применять, но только если долговая нагрузка заемщика не превысит 70%.

По ипотеке на готовое жилье правила не такие жесткие. На кредиты с первоначальным взносом ниже 10% коэффициент увеличится до 4. Без коэффициентов банку разрешат выдавать кредиты с первоначальным взносом от 20% для заемщиков с долговой нагрузкой ниже 50%.

Зачем Центробанк ограничивает выдачу ипотеки

«Чем более рискованный кредит, тем больше под него банки будут обязаны создавать резервы и тем выше будет нагрузка на капитал банка. Определять степень риска будут по двум основным факторам — по долговой нагрузке заемщика и размеру первоначального взноса. Долговая нагрузка оценивается по доле доходов человека, которую он тратит на обслуживание долгов. Чем выше эта доля, тем рискованнее выдавать ему новый кредит. С первоначальным взносом все понятно: чем он ниже, тем больше риск для банка», — объяснил aif.ru младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский.

Логика Центробанка основана на том, что чем больше банки выдают ипотеку закредитованным заемщикам с низким первоначальным взносом, тем больше они рискуют столкнуться с неплатежом. Банк всегда может продать квартиру должника, поскольку ипотеку выдает с условием залога жилья, но если цены на рынке недвижимости упадут, то низкий первоначальный взнос может и не покрыть убытков банка, отметил эксперт.

«Чем выше риски, тем выше коэффициент надбавки. После какого коэффициента банку проще будет отказать клиенту в ипотеке, чем делать резервы, сказать за весь рынок сложно, это зависит от финансовой модели конкретного банка. Вероятно, банки будут предлагать самым рискованным заемщикам более жесткие условия кредитования с высокой процентной ставкой. Так рынок кредитования охладится», — спрогнозировал Вячеслав Путиловский.

Что будет, если не ограничивать выдачу ипотеки

Рынок ипотеки в России перегрет, поскольку доходы населения не поспевают за ростом цен на квадратные метры жилья и продажи поддерживаются в основном за счет кредитования, рассказала aif.ru президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

Число платежеспособных заемщиков не бесконечно, и когда большинство из них удовлетворят свои нужды в жилье, спрос, а вместе с ним и цены на недвижимость могут упасть. Если в такой ситуации на балансе банков будет слишком много рискованных кредитов, России грозит повторение печально известного ипотечного кризиса в США.

«В США к 2007 году цены на жилье быстро росли много лет, поэтому банки перестали контролировать риски и стали выдавать ипотеку всем подряд, вообще без подтверждения дохода. Пока цены росли, это не было проблемой. Но когда цены из-за проблем на рынке труда стали падать, люди массово перестали платить, и многие банки оказались на грани банкротства», — напомнила Ирина Радченко.

«Банки ведь рискуют не только собственным капиталом, но и деньгами заемщиков. Поэтому ЦБ в России устанавливает такие правила выдачи ипотеки, чтобы банкиры не пытались подогревать спрос на жилье выдачей кредитов людям, которым оно не по карману. Разумеется, банки хотят побольше заработать, а застройщики — продать побольше жилья, не снижая при этом цен. Они, образно говоря, начинают подливать в костер бензина, разогревая рынок рискованными кредитами, но это очень опасно. В ЦБ это знают и делают невыгодным для банков выдачу ипотеки тем, кто не готов за нее платить», — заключила она.